Покупка имущества у должника-банкрота

Как себя обезопасить?

В Управление Росреестра по Чувашской Республике нередко обращаются граждане с жалобами на недобросовестные действия арбитражных управляющих при продаже имущества должника-банкрота.

Однако зачастую из самих жалоб видно, что, помимо юридической безграмотности, присутствует обычная наивность самих «покупателей».

Вот несколько примеров ситуаций, приводимых в жалобах на действия арбитражных управляющих.

Бесправный продавец

Тамара Харитонова приобрела на торгах имущественный комплекс сельскохозяйственного кооператива, состоящий из нескольких зданий, заплатив за него свыше 20 млн. рублей. Обратившись же в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на одно из зданий, получила уведомление о приостановлении, а затем и отказ в государственной регистрации. Причина оказалась для Харитоновой шокирующей. Ни конкурсным управляющим, ни бывшим руководством сельхозпредприятия-должника не было зарегистрировано право собственности на это здание. Фактически оказалось, что документы, подтверждающие право собственности на здание, у продавца отсутствовали, а покупатель не побеспокоился проверить факт действительной принадлежности имущества СХПК. С остальными зданиями была та же история.

Искать правду Харитоновой придется уже в суде, что потребует временных, моральных и материальных затрат. Она явно не была готова к такому, заключая сделку, просто доверившись продавцу.

Как говорится, «доверяй, но проверяй».

Обещал - еще не женился

Арбитражный управляющий Сергей Семенов (в статье фамилии и имена вымышленные) обещал продать кредитору Дмитрию Петрову права требования (дебиторскую задолженность) по цене 10  000 руб. Однако впоследствии Семенов реализовал задолженность иному лицу. При этом, в ходе проведенного Управлением расследования, выяснилось, что нарушений допущено не было. Соответственно, оснований для принятия мер к арбитражному управляющему по данному факту у Управления не имелось. Жалоба Петрова о том, что управляющий дал обещание, но не выполнил его, нельзя признать состоятельным, так как он документально не подкреплен. Попытки обжалования в суде действий арбитражного управляющего успехом не увенчались, поскольку суд также признал отсутствие нарушений в данной части.

То есть без заключения письменного договора о сделке доказать в будущем противоправность действий продавца практически невозможно. В такой ситуации досадное выражение «слова к делу не пришьешь» обретает реальный смысл и повод задуматься, как избежать подобных недоразумений в будущем.

Кот в мешке

Артем Волков приобрел по договору купли-продажи у конкурсного управляющего акционерного общества Геннадия Шаркова небольшое здание. Возможно, с целью обхода закона о государственной регистрации, в договоре объект продажи указан был не как здание, а как сооружение, права на которое не требует государственной регистрации. Причем до подписания договора Волков и Шарков обговорили какой именно объект переходит в собственность Волкова. Между тем, уникальные характеристики (точный адрес местонахождения, площадь, литера, внешние признаки), присущие объекту недвижимости, прописаны в договоре купли-продажи не были. Краткое описание объекта скорее напоминало движимую вещь с соответствующей оплатой. Спустя время, Шарков сообщил Артему Волкову, что он использует не то здание, т.е. неверно понял, какой объект ему был продан. Геннадий попросил освободить помещение. Волков вынужден был обратиться в суд с иском о признании права собственности на недвижимое имущество. Суд в удовлетворении иска отказал, отметив о необоснованности исковых требований, незаключенности договора купли-продажи недвижимости и ненадлежащем способе защиты права.

В результате Волков, приобретая здание, которое его полностью устраивало, фактически купил иной объект меньшей площадью и не пригодный для целей предпринимательской деятельности. Здесь и вспоминается сказка «О рыбаке и рыбке», но на современный лад, когда скупой остался у разбитого, никому не нужного то ли здания, то ли сооружения, то ли сарая без адреса, то ли строительного материала в виде неопределенного объекта.

Изложенные примеры далеко не единичны, но вряд ли это утешит покупателей, чувствующих себя обманутыми. Между тем, соблюдение простых правил в оформлении документов позволит обезопасить себя от неприятных последствий, связанных с покупкой имущества, особенно недвижимости, за которую вносятся немалые денежные средства, возможно, полученные в кредит.

Росреестр рекомендует запомнить

Заключая сделку по приобретению имущества (особенно недвижимости) вы становитесь участниками гражданских правоотношений. А, следовательно, и оформление сделки должно осуществляться по всем юридическим канонам.

Специальные нормы Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 о несостоятельности (банкротстве) достаточно подробно регламентируют механизм и способы реализации имущества должника (движимое и недвижимое, права требования, в т.ч. дебиторская задолженность) в стадии банкротства – будь то аукцион, публичное предложение или договор до 100  000 руб.

А положения Гражданского кодекса РФ (ГК РФ)об обязательствах и основаниях их возникновения направлены на защиту прав и интересов обеих сторон.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 ГК РФ).

Статья 8 ГК РФ содержит перечень оснований, порождающих гражданские права и обязанности – это договоры и сделки, судебные решения, акты органов власти и т.д.

Устная договоренность к таким основаниям не относится.

Сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны заключаться только в письменной форме (ст. 161 ГК РФ).

Предметом сделки должно быть индивидуально определенное имущество, т.е. в договоре должны быть указаны характеристики объекта, позволяющие его определенно выделить и отличить от иных схожих объектов.

Если речь идет о приобретении объекта недвижимости, то следует убедиться в наличии у продавца соответствующих прав на него, в т.ч. зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Тщательное внимание следует уделять и отражению в заключаемом договоре всех существенных его условий (предмет, цена, сроки и условия передачи имущества и т.п.).

Несоблюдение формы и порядка заключения сделки, в том числе с арбитражным управляющим, действующим в качестве руководителя должника-банкрота, может повлечь за собой непредвиденные сложности и риск доказывать факт приобретения имущества в суде.

 

  Лариса Маркова

АУ «Редакция Вурнарской районной газеты «Çĕнтерÿ çулĕ» («Путь Победы») Мининформполитики Чувашии

 
По теме
Госсовет Чувашии одобрил пенсионный законопроект - Газета Вперёд 17 июля на внеочередной 21-й сессии регионального парламента депутаты обсудили проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам назначения и выплаты пенсий»,
20.07.2018
Московский район г. Чебоксары: субсидия на оплату ЖКУ – индивидуальным предпринимателям - Администрация г. Чебоксары Оригинал В соответствии с Правилами предоставления субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденными постановлением РФ от 14.12.2005 г. № 761, п.8:
20.07.2018
 
Шумерлинским районным судом рассмотрено гражданское дело по иску Е. к Государственному учреждению - Управлению Пенсионного фонда Российской Федерации в г.
19.07.2018
Шумерлинским районным судом рассмотрено гражданское дело по исковому заявлению К. к Ж. о признании 1/6 доли в праве общей долевой собственности на квартиру незначительной;
19.07.2018
207226-big - КПРФ На днях стала известна еще одна деталь будущей пенсионной реформы: после повышения пенсионного возраста максимальный размер страховой пенсии будет составлять примерно 34 тысячи рублей.
19.07.2018
 
Прокуратурой Калининского района г. Чебоксары Чувашской Республики проведена проверка исполнения трудового законодательства в части своевременности оплаты труда работникам в ЗАО «МТВ-центр»,
19.07.2018
Нажмите для предварительного просмотра изображения - Газета Республика Фото: Евгения КАРИМОВА Председатель Госсовета Чувашии решает проблемы 12 июля прием граждан по личным вопросам провел Председатель Государственного Совета Чувашской Республики Валерий Филимонов.
18.07.2018
Доказательства, собранные следственными органами Следственного комитета РФ по Чувашской Республике, признаны судом достаточными для вынесения обвинительного приговора 42-летнему гражданину Республики Молдова.
20.07.2018 Следственное управление
Минздрав Чувашии бьет тревогу: за пять месяцев этого года в республике погибли 42 ребенка, из них 24 — в возрасте до 1 года.
18.07.2018 Газета Грани
Недельный дайджест - Чувашский Национальный музей 25 июля , 11.00; 14.00 Мастер-класс «Синьор-помидор» (Чувашский национальный музей) 25 июля ,
20.07.2018 Чувашский Национальный музей
Россия отметила 90-летие со дня рождения великого писателя-мариниста Валентина Пикуля.
19.07.2018 Газета Чебоксарские новости
Завтра, 19 июня в 18.30, на сцене Чувашского академического драматического театра им.
18.07.2018 Газета Республика
Оригинал Центр казахстанской литературы и культуры Национальной библиотеки Чувашской Республики приглашает читателей познакомиться с книгами Президента Республики Казахстан Нурсултана Назарбаева.
19.07.2018 Газета Сельская Жизнь
Лето-2018: В дворовом турнире по настольному теннису приняли участие жители от 11 до 74 лет - Администрация г. Чебоксары Оригинал Во дворе дома № 24 по ул. Чапаева города Чебоксары прошёл ежегодный дворовый турнир по настольному теннису, организованный администрацией Ленинского района г. Чебоксары.
20.07.2018 Администрация г. Чебоксары
Сегодня в администрации Чебоксарского района старт командно-штабной тренировке на территории муниципалитета дал заместитель начальника ГУ МЧС РФ по Чувашии (по антикризисному управлению) Андрей Саенко.
19.07.2018 Газета Таван Ен
Слушатели Детской полицейской академии при Дворце детского (юношеского) творчества проходят военно-полевые сборы.
19.07.2018 Газета Чебоксарские новости
Когда увидим на льду нашу хоккейную команду «Чебоксары»? Со следующей недели игроки начнут подготовку к новому сезону первенства Высшей хоккейной лиги, сообщили в пресс-службе клуба.
19.07.2018 Газета Чебоксарские новости
Культурная афиша мероприятий на 21-22 июля! - Администрация г. Чебоксары Оригинал   Культурная афиша города Чебоксары 21 и 22 июля 2018 г.   Дата Время/Место Мероприятие 21 июля 12.00 Чебоксарский городской детский парк им.
20.07.2018 Администрация г. Чебоксары
Жители республики приглашаются на фестиваль кулинарных и кондитерских шедевров - Газета Сельская Жизнь 27 июля 2018 г. в Чувашском государственном театре оперы и балета пройдет Межрегиональный фестиваль кулинарного искусства «Гостеприимная Чувашия», приуроченный к празднованию Дню работника торговли.
20.07.2018 Газета Сельская Жизнь
ООО «Промтрактор-Промлит» трудоустроит еще 900 сотрудников - Газета Сельская Жизнь Оригинал Чебоксарский завод промышленного литья,  лидер отечественной литейной промышленности в области крупного и среднего литья железнодорожного назначения, продолжает расширять штат работников.
20.07.2018 Газета Сельская Жизнь
Оригинал С 23 июля по 1 августа т.г. филиал «Марий Эл и Чувашии» Т Плюс проведет плановые ремонтные работы на тепловых сетях в Новоюжном районе г. Чебоксары.
20.07.2018 Администрация г. Чебоксары